文/慧慧曾 7月26日,高力国际发布的《华北区房地产市场2017年上半年回顾及下半年展望》数据显示,2017年上半年,北京甲级写字楼市场共有五个新项目入市,租赁建筑面积为23.7万平方米,总存量半年环比扩大4%至约621万平方米。 入市的五个项目分别是位于东长安街的英皇集团中心、燕莎骏豪中央公园广场A1座、国贸三期B 座、望京地区的利星行中心B 座和亚奥的中建财富国际中心,新增供应推升全市的甲级写字楼空置率至8.6%,半年环比上升0.6个百分点。 从上半年的整体空置率看,CBD区域由于租户搬迁,空置率持续环比上升0.2 个百分点至5%;亚奥市场新项目推升空置率至30%,环比上升3.5 个百分点。相形之下,受益于CBD 区域的外溢需求,燕莎和望京空置分别环比下降1.0 和0.3 个百分点至9.8%和20.3%。由于来自金融和科技公司持续的需求,金融街和中关村的空置率仍维持在1.3%和2.0%的低位。 金融(尤其是银行和保险)、科技和房地产业的内资企业是支撑北京甲级写字楼市场的主要租赁需求。此间,信诚人寿于环球金融中心续租5000 平方米,易方达基金搬迁至泰康国际大厦并承租4500 平方米,融钰集团于财源国际中心续租1300 平方米。 与此同时,出于成本考虑,市场出现了更多来自医药和能源跨国企业的面积整合和搬迁活动。位于新兴区域或CBD 周边拥有较高建筑标准和合理租金的新项目吸引了多宗大面积租赁交易,如诺和诺德制药于利星行中心B 座承租10000 平方米,中信资本搬迁至启皓北京并承租2500 平方米,北森测评于外运大厦承租2500 平方米。 就租金而言,北京甲级写字楼市场的平均租金半年环比上升0.6%至332.6元/月/平方米,金融街租金仍然是全市最高,均环比上升0.2%至448.1元/月/平米。CBD 的平均租金录得最大涨幅,环比上升1.3%至352.5 元/月/平米。 其它核心区租金上涨的还有中关村,上涨0.2%至279.2 元/月/平米,燕莎和望京的平均租金分别环比上涨0.3%和0.2%至294元/月/平米和239.3 元/月/平米,主要原因是过去两年内完工入市运营良好的项目租金有所增长。相形之下,亚奥区域内的新项目与未来供应加剧业主间的竞争,因此平均租金环比下降0.5%至311.1 元/月/平方米。 2017 年下半年,北京的写字楼预计六个新项目共计45 万平方米面积完工入市。核心区域与新兴区域都有新增供应,包括位于崇文门的哈德门广场和位于亚奥的恒毅大厦。高力国际华北区办公楼服务部租户代表总监李芳月表示,从今年全年的写字楼供应看,将创2008年以来新高。预测供应增长将快于需求,若所有新供应如期完工,全市整体空置率将于2017年底上升至约12%。 CBD作为写字楼供应大区,李芳月预计2018年开始到2020年,CBD区将有200万平方米的供应量,CBD 中服核心地块将成为新供应的目标区域。其中50%的面积企业自用,100万平米左右的供应量对外出租。面对供应量增加和租金高起引起的租赁外溢趋势,为锁定租户业主如今在多方进行了创新。 李芳月表示,首先大厦的硬软件设施在提升,增加租户粘性,如安装PM2.5净化系统,考虑拿出一部分面积做公益性幼儿园,收取零成本或者极低费用。其次是前置租赁谈判,以前是在租赁到期前的6-9个月开始谈判,现在会提前至1-2年。对提升大厦品牌形象影响力不同的企业,给业主的租金、车位配比等租赁条件方面比较灵活。再次,及时抓住了市场需求结构的变化,以前会更关注外资、500强企业,现在央企、国企和行业领先的内资企业,也都进入开发商重点视野。